LIBOR, niegdyś najważniejsza liczba na rynkach finansowych, zniknie z historii po czerwcu 2023 r. i nie będzie już wykorzystywany do ustalania ceny kredytów.

Od 2022 r. wiele kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu będzie powiązanych ze wskaźnikiem SOFR.

Jak SOFR wpływa na zmienne stopy procentowe kredytów? Dlaczego SOFR powinien być stosowany zamiast LIBOR?

W tym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest wskaźnik SOFR i jakie są główne obszary zainteresowania przy obliczaniu zmiennych stóp procentowych.

 

Kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową (ARM)

Biorąc pod uwagę obecne wysokie stopy procentowe, wiele osób decyduje się na kredyty o zmiennym oprocentowaniu, znane również jako kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową (ARM).

Termin „regulowany” oznacza, że ​​stopa procentowa zmienia się na przestrzeni lat spłaty pożyczki: na pierwsze kilka lat ustalana jest stała stopa procentowa, natomiast na pozostałe lata stopa procentowa jest regularnie korygowana (zazwyczaj co pół roku lub rok).

Na przykład w przypadku kredytu 5/1 ARM stopa procentowa jest stała przez pierwsze 5 lat spłaty, a następnie zmienia się co roku.

W fazie płynnej zmiana stopy procentowej podlega również limitom (caps), np. po oprocentowaniu 5/1 ARM następuje zazwyczaj trzycyfrowa liczba 2/1/5.

·2 odnosi się do początkowego pułapu dla korekty odsetek (początkowy pułap korekty). Jeśli początkowa stopa procentowa przez pierwsze 5 lat wynosi 6%, pułap w szóstym roku nie może przekroczyć 6% + 2% = 8%.

·Cyfra 1 odnosi się do limitu każdej zmiany stopy procentowej, z wyjątkiem pierwszej (limitu kolejnych zmian), tj. maksymalnie 1% dla każdej zmiany stopy procentowej począwszy od roku 7.

·Cyfra 5 odnosi się do górnego limitu zmian stóp procentowych w całym okresie kredytowania (maksymalny limit zmian stóp procentowych w całym okresie kredytowania), tzn. stopa procentowa nie może przekroczyć 6% + 5% = 11% przez 30 lat.

Ponieważ obliczenia ARM są skomplikowane, pożyczkobiorcy, którzy nie są zaznajomieni z ARM, często wpadają w pułapkę! Dlatego bardzo ważne jest, aby pożyczkobiorcy rozumieli, jak obliczyć zmienną stopę procentową.

 

Jakie są główne obszary zainteresowania SOFR przy obliczaniu zmiennej stopy procentowej?

W przypadku kredytu 5/1 ARM stała stopa procentowa przez pierwsze 5 lat nazywana jest stopą początkową, a stopa procentowa począwszy od 6. roku jest w pełni indeksowaną stopą procentową, która jest obliczana na podstawie wskaźnika + marży, gdzie marża jest stała, a wskaźnik jest zazwyczaj średnią 30-dniową stopą SOFR.

Przy marży wynoszącej 3% i obecnej 30-dniowej średniej stopy SOFR wynoszącej 4,06%, stopa procentowa w 6. roku wyniesie 7,06%.

Czym dokładnie jest ten indeks SOFR? Zacznijmy od tego, jak powstają pożyczki o zmiennej stopie procentowej.

W latach 60. XX wieku w Londynie, gdy inflacja gwałtownie rosła, żaden bank nie chciał udzielać długoterminowych pożyczek o stałym oprocentowaniu, ponieważ inflacja rosła, a ryzyko wzrostu stóp procentowych było znaczne.

Aby rozwiązać ten problem, banki stworzyły kredyty o zmiennym oprocentowaniu (ARM).

W każdym dniu aktualizacji poszczególni członkowie syndykatu sumują swoje koszty pożyczek jako punkt odniesienia dla stawki aktualizacji, dostosowując naliczaną stopę procentową w celu odzwierciedlenia kosztu funduszy.

A punktem odniesienia dla tej stawki resetującej jest LIBOR (London Interbank Offered Rate), o którym często się słyszy – wskaźnik, do którego wielokrotnie odwoływano się w przeszłości przy obliczaniu zmiennych stóp procentowych.

Do 2008 roku, w czasie kryzysu finansowego, niektóre banki niechętnie oferowały wyższe stopy procentowe w celu ukrycia własnego kryzysu finansowego.

Ujawniło to główne słabości LIBOR: LIBOR był szeroko krytykowany za brak rzeczywistej podstawy transakcyjnej i łatwą manipulację. Od tego czasu popyt na pożyczki między bankami gwałtownie spadł.

W odpowiedzi na ryzyko zniknięcia stopy LIBOR, Rezerwa Federalna powołała w 2014 r. Komitet ds. Alternatywnych Stawek Referencyjnych (ARRC) w celu znalezienia nowej stopy referencyjnej, która zastąpiłaby stawkę LIBOR.

Po trzech latach prac w czerwcu 2017 r. ARRC oficjalnie wybrało stopę Secured Overnight Financing Rate (SOFR) jako stopę zastępczą.

Ponieważ wskaźnik SOFR opiera się na stopie overnight na rynku repo zabezpieczonych skarbem państwa, ryzyko kredytowe jest praktycznie zerowe i jest obliczany na podstawie ceny transakcyjnej, co utrudnia manipulację. Ponadto wskaźnik SOFR jest najczęściej handlowanym wskaźnikiem na rynku pieniężnym, co może najlepiej odzwierciedlać poziom stóp procentowych na rynku finansowania.

Dlatego też od 2022 r. SOFR będzie stanowić standard przy ustalaniu cen większości kredytów o zmiennym oprocentowaniu.

 

Jakie są korzyści z kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową?

Rezerwa Federalna jest obecnie w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych, a stałe oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych utrzymuje się na wysokim poziomie.

Jeśli jednak inflacja znacząco spadnie, Rezerwa Federalna rozpocznie cykl obniżania stóp procentowych, a stopy procentowe kredytów hipotecznych powrócą do normalnego poziomu.

Jeśli w przyszłości stopy procentowe na rynku spadną, pożyczkobiorcy mogą skutecznie obniżyć koszty spłaty i skorzystać z niższych stóp procentowych bez konieczności refinansowania, wybierając pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu.

Ponadto pożyczki o zmiennym oprocentowaniu mają zazwyczaj niższe oprocentowanie w okresie zobowiązania niż inne pożyczki o stałym oprocentowaniu i stosunkowo niższe miesięczne raty początkowe.

Dlatego w obecnej sytuacji kredyt ze zmienną stopą procentową byłby dobrym wyborem.