LIBOR, niegdyś najważniejsza liczba na rynkach finansowych, po czerwcu 2023 roku zniknie z historii i nie będzie już wykorzystywany do wyceny kredytów.

Począwszy od 2022 r., kredyty wielu kredytodawców hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu są powiązane z indeksem – SOFR.

W jaki sposób SOFR wpływa na zmienne oprocentowanie kredytów?Dlaczego należy stosować SOFR zamiast LIBOR?

W tym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest SOFR i jakie są główne obszary zainteresowania przy obliczaniu regulowanych stóp procentowych.

 

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Biorąc pod uwagę obecne wysokie stopy procentowe, wiele osób decyduje się na pożyczki o zmiennym oprocentowaniu, znane również jako ARM (kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu).

Termin „regulowany” oznacza, że ​​oprocentowanie zmienia się na przestrzeni lat spłaty kredytu: Przez pierwsze kilka lat ustalane jest stałe oprocentowanie, natomiast przez pozostałe lata oprocentowanie jest korygowane w regularnych odstępach czasu (zwykle co sześć miesięcy). lub rok).

Na przykład ARM 5/1 oznacza, że ​​stopa procentowa jest stała przez pierwsze 5 lat spłaty i zmienia się co roku.

Jednak w fazie płynnej korekta stóp procentowych jest również ograniczona (caps), np. po 5/1 ARM zwykle następuje trzycyfrowa liczba 2/1/5.

·Liczba 2 odnosi się do początkowego limitu korekty odsetek (początkowego limitu korekty).Jeśli początkowa stopa procentowa przez pierwsze 5 lat wynosi 6%, górna granica w szóstym roku nie może przekroczyć 6% + 2% = 8%.

·Cyfra 1 oznacza górny limit każdej korekty stopy procentowej z wyjątkiem pierwszej (limit kolejnych korekt), tj. maksymalnie 1% dla każdej korekty stopy procentowej począwszy od roku 7.

·Liczba 5 oznacza górną granicę korekt oprocentowania w całym okresie kredytu (lifelife cap korekty), czyli stopa procentowa nie może przekroczyć 6% + 5% = 11% przez 30 lat.

Ponieważ obliczenia ARM są skomplikowane, pożyczkobiorcy, którzy nie znają ARM, często wpadają w dziurę!Dlatego bardzo ważne jest, aby kredytobiorcy zrozumieli, jak obliczyć zmienną stopę procentową.

 

Jakie są główne obszary zainteresowania SOFR przy obliczaniu stopy zmiennej?

W przypadku ARM 5/1 stała stopa procentowa przez pierwsze 5 lat nazywana jest stopą początkową, a stopa procentowa rozpoczynająca się w 6. roku jest w pełni indeksowaną stopą procentową, która jest obliczana według indeksu + marża, gdzie marża wynosi stała, a indeksem jest zazwyczaj średni SOFR z 30 dni.

Przy marży wynoszącej 3% i bieżącej średniej 30-dniowej SOFR wynoszącej 4,06%, stopa procentowa w 6. roku wyniosłaby 7,06%.

Czym dokładnie jest ten indeks SOFR?Zacznijmy od tego, jak powstają pożyczki o zmiennym oprocentowaniu.

W Londynie w latach sześćdziesiątych, kiedy inflacja gwałtownie rosła, żaden bank nie był skłonny udzielać długoterminowych kredytów o stałym oprocentowaniu, ponieważ znajdował się w okresie rosnącej inflacji i istniało znaczne ryzyko wzrostu stóp procentowych.

Aby rozwiązać ten problem, banki stworzyły pożyczki o zmiennym oprocentowaniu (ARM).

W każdym dniu resetowania poszczególni członkowie konsorcjum sumują swoje odpowiednie koszty finansowania zewnętrznego jako odniesienie dla stopy resetowania, dostosowując naliczaną stopę procentową w celu odzwierciedlenia kosztu środków.

Odniesieniem dla tej stopy resetowania jest LIBOR (London Interbank Offered Rate), o którym często słyszysz – indeks, do którego wielokrotnie odwoływano się w przeszłości przy obliczaniu regulowanych stóp procentowych.

Do 2008 r., podczas kryzysu finansowego, niektóre banki niechętnie ustalały wyższe oprocentowanie kredytów, aby ukryć swój własny kryzys finansowania.

Ujawniło to główne słabości LIBOR-u: LIBOR był powszechnie krytykowany za brak rzeczywistej podstawy transakcyjnej i łatwość manipulacji.Od tego czasu popyt na pożyczki między bankami gwałtownie spadł.

W odpowiedzi na ryzyko zniknięcia stawki LIBOR Rezerwa Federalna utworzyła w 2014 r. Komitet ds. Alternatywnych Stawek Referencyjnych (ARRC), aby znaleźć nową stopę referencyjną, która zastąpi LIBOR.

Po trzech latach prac ARRC oficjalnie wybrała w czerwcu 2017 r. stopę bezpiecznego finansowania jednodniowego (SOFR) jako stopę zastąpienia.

Ponieważ SOFR opiera się na stopie jednodniowej na rynku repo zabezpieczonych przez Skarb Państwa, ryzyko kredytowe jest prawie zerowe;i jest ona obliczana na podstawie ceny transakcyjnej, co utrudnia manipulację;ponadto SOFR jest rodzajem instrumentu najczęściej przedmiotem obrotu na rynku pieniężnym, co najlepiej odzwierciedla poziom stóp procentowych na rynku finansowania.

Dlatego od 2022 r. SOFR będzie stosowany jako standard wyceny większości kredytów o zmiennym oprocentowaniu.

 

Jakie są zalety kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu?

Rezerwa Federalna znajduje się obecnie w cyklu podwyżek stóp procentowych, a oprocentowanie 30-letnich stałych kredytów hipotecznych jest na wysokim poziomie.

Jeżeli jednak inflacja znacząco spadnie, Rezerwa Federalna wejdzie w cykl obniżek stóp procentowych, a oprocentowanie kredytów hipotecznych powróci do normalnego poziomu.

Jeśli w przyszłości rynkowe stopy procentowe spadną, kredytobiorcy mogą skutecznie obniżyć koszty spłaty i skorzystać z niższych stóp procentowych bez konieczności refinansowania, wybierając pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu.

Ponadto pożyczki o zmiennym oprocentowaniu mają zazwyczaj niższe oprocentowanie w okresie zobowiązania niż inne pożyczki na czas określony i stosunkowo niższe miesięczne płatności z góry.

Zatem w obecnej sytuacji dobrym wyborem byłaby pożyczka o zmiennym oprocentowaniu.